Kjøper kunne ikke kreve erstatning av ansvarlig kontrollerende

Ny dom fra Høyesterett viser at det skal mye til før en kjøper av en eiendom kan kreve erstatning av den kontrollansvarlige etter plan- og bygningsloven.

Den kontrollansvarlige for oppføring av en enebolig med separat hybelleilighet hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskille mellom hybelleiligheten og resten av huset. Selger sitt eierskifteforsikringsselskap utbetalte prisavslag til kjøper, og krevde erstatning av den kontrollansvarlige.

Flertallet i Høyesterett mente den kontrollansvarlige kunne bebreides for feilen, men at han ikke hadde handlet grovt uaktsomt. Flertallet mente også at det var snakk om bygningstekniske feil som lot seg utbedre ved relativt begrensede kostnader, og at kjøperne ikke var kommet i noen svært vanskelig stilling som følge av feilen. På denne bakgrunn avgjorde flertallet at eierskifteforsikringsselskapet ikke kunne kreve erstatning av den kontrollansvarlige.

Dommen viser at det skal forholdsvis mye til for at den kontrollansvarlige blir erstatningsansvarlig overfor en senere kjøper av eiendommen for brudd på plikter som kontrollansvarlig etter plan- og bygningsloven.

Dommen er en viktig oppfølger til Høyesteretts dom inntatt i Rt-2015-276 (Bori- dommen), hvor resultatet ble erstatningsansvar. Her var saksforholdet følgende:

Bori (Boligbyggerlaget Romerike) var ansvarlig kontrollerende overfor en kommune ved ombygging av et eldre bygg til åtte leiligheter. Leilighetene ble solgt, og organisert som et borettslag. Leilighetene hadde omfattende mangler, og var som følge av dette ubeboelige. På tross av dette, hadde den kontrollansvarlige undertegnet på kontrollerklæring til kommunen ved sluttkontroll av bygget.

Borettslaget krevde erstatning av Bori for brudd på pliktene som ansvarlig etter plan- og bygningsloven. Et flertall i Høyesterett på tre dommere mente at Bori ikke hadde utført pliktene sine som ansvarlig kontrollerende på en forsvarlig måte. Bori var dermed erstatningsansvarlig. Flertallet la særlig vekt på at manglene var så alvorlige at de ville gitt grunnlag for heving av kjøpet.

***

Det er i utgangspunktet ingen frist for når en boligkjøper må kreve erstatning av den kontrollansvarlige. Et slikt krav vil dermed særlig kunne være aktuelt når det er for sent å reklamere etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Et slikt krav vil også kunne være aktuelt når selger er gått konkurs, eller ikke har betalingsevne. Kjøper kan også kreve erstatning av både den kontrollansvarlige og selger. I alle tilfelle er det viktig å passe på at kravet ikke er foreldet.

Dersom du har behov for bistand i sak etter plan- og bygningsloven, kan du ta kontakt med vårt sentraltbord på 69 16 23 23. Du kan også ta direkte kontakt med en av våre kontaktpersoner innenfor byggesaker og regulering.